Berlin benötigt dringend mehr neue Wohnungen. Allein 180.000 Wohnungen braucht Berlin, um den Bedarf durch den erwarteten Bevölkerungszuwachs und das Defizit aus den vergangenen Jahren auszugleichen. Bebaubare Grundstücke sind knapp. Ein riesiges Potential zum Bau neuer Wohnungen liegt in bisher nicht ausgebauten Dachgeschossen und Flachbauten. Wie kann dieser Schatz gehoben werden und zügig neuer Wohnraum entstehen?

Eine Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts kam zu dem Ergebnis, dass 580.000 deutsche Mehrfamilienhäuser für den Ausbau des Daches oder die Aufstockung geeignet seien. Das damit verbundene theoretische Wohnungspotential wird bundesweit auf über 1,1 Millionen neue Wohnungen beziffert.

150.000 neue Wohnungen für Berlin

Es gibt für Berlin keine genauen Daten, wieviel Wohnraumpotenzial unter den Dächern existiert. Durch verschiedene Erhebungen wie z.B. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, wurde ein Potenzial zwischen 100.000 bis 200.000 Wohnungen auf dem Stadtgebiet ermittelt. 90.000 davon gelten als kurzfristig realisierbar, 63.000 als mittelfristig, 47.000 als langfristig.

Würden alle Freiräume genutzt, könnte der Wohnungsbestand in zehn Jahren um zehn Prozent steigen. Um das zu erreichen, muß mehr Tempo bei den Genehmigungsverfahren aber auch bei der Umsetzung gemacht werden. Doch der Ausbau von bisher ungenutzten Dachgeschossen ist mit vielen Tücken verbunden. Die Zugänglichkeit des Dachraumes, der zweite Rettungsweg, der Brandschutz, die Trittschalldämmung, all das wirkt sich auf die Statik des Dachs und Hauses aus, die größere Lasten aufnehmen muß. Nach dem Krieg entstanden vielerorts nur Notdächer. Oft sind vorhandene Dächer zu niedrig, haben keine geeignete Dachneigung und die Holzkonstruktion lässt keine sinnvolle Raumaufteilung zu. Leidet der Dachstuhl zudem unter Schädlingsbefall, z.B. Hausschwamm, kommt man an einer Komplettsanierung nicht vorbei.

Wer ein Dach­geschoss ausbauen will muß wissen, dass die Haftungs­regelung streng sind. Für jeden Fehler bei den Bauarbeiten haben Bauherren und Baufrauen geradezu­stehen. Vor diesem Hintergrund ist daher grundsätzlich in Frage zu stellen, ob der Ausbau eines bestehenden Daches sinnvoll ist, oder ob der alte Dachstuhl besser abgerissen und durch eine komplett neue Konstruktion ersetzt wird.

Ein weiterer Grund, der für diese Vorgehensweise spräche ist der Klimawandel und die Notwendigkeit, die Energiewende auch in der Berliner Stadtlandschaft umzusetzen. Berlin, das bis 2050 klimaneutral werden will, muß sein Potential für Erneuerbare Energien voll ausschöpfen. Solarenergie, ob für die Wärme- oder die Stromerzeugung, muß auf jedes Berliner Dach. Alte Dachkonstruktionen sind dafür oft ungeeignet.

Eine attraktive und baubiologisch korrekte Form des Dachraumausbaus und der Dachaufstockung, mit der auch Flachdächer wirtschaftlich aufgestockt werden können, ist der Holzfertigbau. Diese hochinteressante Technik zeichnet sich durch eine schnelle Montage, ein gutes Wohnklima, CO2Neutralität und die Verwendung eines nachwachsendes Rohstoffes aus. Angesichts der Wohnungsnot fängt nun auch der Holzbau an die Hauptstadt zu erobern. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat 2019 beschlossen, Berlin zum Holzbau-Zentrum machen zu wollen. Zeitgleich hat sich ein interdisziplinäres Holzbau Netzwerk Berlin gegründet, das die Entwicklung des urbanen Bauens mit Holz vorantreiben will.

150.000 neue Wohnungen für Berlin – Dachaufstockung in Holztafelbauweise

Ausbauen oder abreißen und neu aufbauen?

Wir sprachen mit Herrn Dipl. Ingenieur Jan Keizers, der in Berlin seit vielen Jahren Dachaufstockungen in Holzfertigbau durchführt und als „alter Hase“ auf diesem Gebiet bezeichnet werden kann, über die Tücken des Dachgeschossausbaus und warum er bestehende Dachstühle lieber abreißt und neu aufbaut.

Herr Keizers, Sie sind Bauingenieur und gelernter Zimmermann und für ihre anspruchsvollen Dachaufstockungen in Holzbauweise in Berliner Fachkreisen bekannt. Sie blicken auf eine langjährige Erfahrung im Holzbau zurück. Gemäß dem Fall, ein Eigentümer verfügt über eine Dachfläche und will diese ausbauen, auf was muß er achten?

Jan Keizers: Wir sprechen zunächst einmal von einem Dachstuhl in einem typischen Berliner Mietshaus, also über dem vierten Obergeschoss. Will ich den ausbauen, muß ich zunächst die heute üblichen Vorschriften einhalten, die das Dach von damals mit seinen Holzbalkendecken keinesfalls erreicht. Weder Brandschutz, Schallschutz noch den sog. Schwingbeiwert. Wenn ich ein Fest feiere und eine Etage darunter geht der Kronleuchter hin und her, dann stimmt etwas mit dem Schwingbeiwert nicht. Das heißt, die Decken müssen zunächst steifer gemacht werden.
Das funktioniert, indem ich eine HBV, Holz-Beton-Verbunddecke herstelle. Die Holzbalken unten werden hierbei über speziell eingeklebte Bleche mit der ca. acht Zentimeter starken Betondecke obendrauf starr verbunden.

 

 

Holz-Beton-Verbunddecke – Vorbereitung vor dem Abriss des alten Dachstuhls

SEIN: Ist das wichtig für die Statik?
Jan Keizers: Ja, die bestehenden Balken werden sonst den erhöhten statischen Anforderungen nicht gerecht. Durch die Betonauflage kann die Decke erheblich höhere Lasten aufnehmen.

SEIN: Seit wann wird dieses Verfahren angewandt?
Jan Keizers: Ich kenne die Technik seit 30 Jahren, da habe ich das bei einer Bekannten erstmals ohne Zulassung eingesetzt, deren Dach abgebrannt war. Zugelassen ist das Verfahren seit ca. 10 Jahren. Seither habe ich zahlreiche Gebäude mit diesem Verfahren in Berlin saniert.

SEIN: Es ist also zwingend notwendig aus statischen, schwingungstechnischen und Brandschutzgründen, eine solche starre Decke einzuziehen. Das wird aber nicht generell gemacht. Gibt es nicht auch andere Verfahren?
Jan Keizers: Das bisher übliche Verfahren war die Balken freizulegen und die Schüttung, meist Lehm und Schlacke und die Staakung (Brettchen zwischen den Balken) entfernen. Die Holzbalken werden dann meist mit U-Stahlprofilen verstärkt. Die Staakung muß dann mit viel Aufwand wieder eingebaut werden, weil sie für den Schallschutz von großer Bedeutung ist. Bei der HBV-Decke hingegen bleibt die Staakung unberührt. Ohne Betondecke wird es sehr schwer den Schallschutz herzustellen. Nur mit Masse kann man den Schall dämmen.
Die HBV-Decke kann die Schallschutz Belange, aber auch die statischen Anforderungen und den Brandschutz erfüllen. Der Brandschutz sagt aus, dass bei Gebäuden der Gebäudeklasse fünf, die höher als 13 Meter sind, das Gebäude dem Feuer 90 Minuten standhalten muß. Die sogenannte F 90 Forderung. Das bringt diese Decke automatisch mit sich.

SEIN: Kommen wir doch zu der grundsätzlichen Frage, warum der Ausbau eines bestehenden Dachstuhles Nachteile bringt. Üblicherweise wird mit Folien als Dampfsperre gearbeitet. Im Sparrenzwischenraum kommen dann Dämmmatten und drüber die obligatorischen Gipskartonplatten und fertig ist die Laube.
Jan Keizers: Wenn man das fachlich richtig machen will, muss zunächst die Ziegeleindeckung abgenommen werden. Es muß eine Unterspannbahn verlegt werden, auf die dann eine Konterlattung und darauf die Dachlatten genagelt werden. Vom ursprünglichen Dach bleibt somit nur das nackte Holzgerüst übrig. Und das Holzgerüst ist nicht viel wert.

SEIN: Bei der bisherigen Art des Ausbaus besteht doch die Gefahr, dass die Dampfsperre nicht wirklich dicht ist.
Jan Keizers: Es wird viel Schindluder getrieben bzw. nicht minutiös gearbeitet. Ein kleines Loch reicht um im Laufe der Zeit Kondenswasser durchzulassen, was sich dann in der Dämmung nierderschlägt. Wenn die Dämmung durchfeuchtet ist, ist die Dämmwirkung dahin.

SEIN: Und früher oder später ist der Hausschwamm drin?
Jan Keizers: Der Hausschwamm ist die Folge.

SEIN: Sie raten also von dieser Art des Dachausbaus ab?
Jan Keizers: Ratsam und viel sinnvoller ist es, den alten Dachstuhl abzutragen und durch einen Neuen zu ersetzen.

150.000 neue Wohnungen für Berlin – Rohbau in Holztafelbauweise

SEIN: Was ist denn, wenn das Wetter während der Bauzeit nicht mitspielt? Wenn es regnet, besteht nicht die Gefahr, dass die Wohnung darunter absäuft?
Jan Keizers: Das kann man umgehen, indem vor dem Abtragen des Dachstuhles, die Decke während der Bauarbeiten durch eine Schweißbahn abgedichtet wird. Die sollte aber wegen dem darin enthaltenen Bitumen auch wieder herausgenommen werden. Wir arbeiten mittlerweile mit einer Abdichtung auf Kunststoffbasis. Die hat sich bewährt und die kann dann auch drin bleiben, was die Entsorgung einer Bitumenschweißbahn erübrigt. Die Entsorgung von Dachpappen ist auch horrend teuer. Im Übrigen haben die Berliner Pappdächer ein grundsätzliches Problem hinsichtlich Umweltschutz und Langlebigkeit.

SEIN: Der nächste Bauschritt ist gemacht, die HBV-Decke ist eingezogen und gegen Regen abgedichtet. Nun wird als nächstes der Dachstuhl abgetragen.
Jan Keizers: Und alle Öffnungen die der Dachstuhl hatte, müssen regendicht geschlossen werden.

SEIN: Im Vorfeld laufen da doch schon die Planungen für die Aufstockung, die ja auch mehrstöckig erfolgen kann.
Jan Keizers: Ja, mit mehreren Ebenen. Wir arbeiten seit vielen Jahren vorzugweise nicht mehr mit der konventionellen Form der Holzrahmenbauweise, in die dann die Dämmung eingeschoben wird, sondern mit der Holztafelbauweise. Das sind vorgefertigte Elemente aus dicken Holzbrettschichten die kreuzweise bis zu einer Dicke von 30 Zentimeter miteinander verleimt sind. Dieses Material hat den großen Vorteil, dass die erforderliche Dampfsperre gleich mitgebracht wird. Dieses Holz ist dampfdicht.

SEIN: Aus diesen Holztafeln werden also nicht nur die Dachelemente und die Zwischenwände gefertigt?
Jan Keizers: Das komplette Bauwerk kann aus diesem Material hergestellt werden. Auch die Decken und die Außenwände. Bei den Innenwänden kann das Holz auch sichtbar stehen bleiben.

 

150.000 neue Wohnungen für Berlin- in Holztafelbauweise – nachwachsender Rohstoff Holz

SEIN: Diese Holzschichtwände bringen ja auch eine gewisse Dämmwirkung mit. Die Außenflächen werden aber noch einmal zusätzlich gedämmt?
Jan Keizers: Wir sind komplett weg von Styropor und Steinwolle. Wir verwenden Holzfaserplatten, die eine sehr ordentliche Dämmwirkung und aufgrund der Dicke auch eine bessere Phasenverscheibung von 12 bis 14 Stunden haben. Phasenverschiebung heißt, dass z.B. die Sonneneinstrahlung von außen einen halben Tag versetzt die Wärme nach innen abgibt.

SEIN: Der Dachstuhl wird komplett im Werk abgebunden, auf Tiefladern in Bauteilen angeliefert und vom Kran Millimeter genau auf dem Dach zusammengefügt. Wieviel Zeit vergeht vom Abriss des alten Dachstuhles bis zum Aufrichten der neuen Konstruktion?

150.000 neue Wohnungen für Berlin – die neue Wohnung kommt mit dem Tieflader

150.000 neue Wohnungen für Berlin – mit dem Kran aufs Dach

Jan Keizers: Das ist eine Arbeit die in ein bis zwei Tagen erledigt sein kann. Es kommt natürlich auf die Größe an. Wichtig ist, dass sobald die Holzkonstruktion erstellt ist, das Gebäude schon dicht ist. Ein zwischenzeitlicher Regenguß ist da kein Problem.

SEIN: Wie ist das Material aus baubiologischer Sicht zu sehen?
Jan Keizers: Alle beteiligten Materialien werden kontrolliert und zertifiziert.

SEIN: Wie verhält sich diese Art des Holzbaus mit dem Brandschutz?
Jan Keizers: Man meint, dass Holz so gefährlich ist weil es brennt. Brennen tut es letztlich auch. Aber je nach Dicke des Holzes braucht der Brand sehr viel Zeit dem Holz so zuzusetzen, dass es keine Tragfähigkeit mehr hat. In einer Minute brennt 0,7 Millimeter Holz ab. Das heißt, wenn ein Holzbalken eine halbe Stunde dem Brand ausgesetzt ist, dann sind gerade einmal zwei Zentimeter weggebrannt. Und wenn man Holz dick genug macht, dann kann es auch 90 Minuten, das ist die höchste Feuerschutzklasse in Deutschland, aushalten.

SEIN: Warum wird dann Holz nicht verstärkt als Baustoff eingesetzt?
Jan Keizers: Das wird es schon. In Süddeutschland. Aber Berlin ist Holz Diaspora Land. In Berlin gab es für neue Holztechniken bisher keine Offenheit. und sehr wenige aufgeschlossene Leute. Aber, dass soll sich ja nun ändern.

150.000 neue Wohnungen für Berlin – der Rohbau steht in nur einem Tag

SEIN: Wie ist diese Bauweise vom Gewicht her einzuordnen?
Jan Keizers: Der große Vorteil liegt eben auch darin, dass diese Holztafelbaukonstruktion gegenüber einer Massivbauweise in Beton oder Ziegeln, einen Bruchteil der Last hat und demzufolge das bestehende Gebäude die Last auch aufnehmen kann.

SEIN: Ist das nicht gerade beim Altbau von Vorteil?
Jan Keizers: Da kommen wir auf ein spezielles Thema. Die Häuser, die nach dem Krieg gebaut wurden, die sind in den 40er, 50er und 60er Jahren äußerst sparsam, mit minimalen Mitteln hingesetzt worden. Man hatte teilweise ja nur Trümmerschutt zur Verfügung, der in Steinen und in Betondecken verbaut wurde. Die sind ja auch mit minimaler Sicherheit gebaut worden. Wenn man auf so ein Gebäude, die wurden nach dem Krieg viel mit Flachdach gebaut, wenn man da ein Dach drauf setzt, gilt es jedes Kilo einzusparen. Und das ist mit einer Holzkonstruktion sehr gut zu machen. Zumal man mit Holz große Spannweiten überbrücken kann. Man ist als Statiker sehr frei in der Art der Ausführung und muss hoch belastete Wände nicht noch mehr belasten.

SEIN: Wie ist das im Albaubestand?
Jan Keizers: Im Altbaubestand ist die Gewichtsreduzierung nicht so furchtbar wichtig. Es sei denn man kann den Altbau nicht nur eingeschossig, sondern zweigeschossig aufstocken.

150.000 neue Wohnungen für Berlin – Dachaufstockung in Holztafelbauweise in Berlin Tempelhof

SEIN: Betrachten wir doch einmal die Kosten.
Jan Keizers: Es ist nicht so, dass diese Bauweise eine Kosten sparende ist. Die Baukosten sind nicht geringer als bei einer Holzrahmenbauweise. Es ist einfach eine solidere Bauweise. Man kann sagen, dass Holzmassivbau ca. fünf Prozent teurer ist als Holzrahmenbau.

SEIN: Im Gegensatz zum Ausbau eines vorhandenen Dachstuhles mit allen Einschränkungen, die nun mal vorgegeben sind, kann man mit dieser Art zu bauen doch sehr kreativ sein.
Jan Keizers: In der Tat kann man hier sehr kreativ sein, je nachdem wie die Stadtplanung und die Bauvorschriften es einem vorgibt. Was gerade in Berlin leider eine sehr starke Einschränkung bedeutet. Grundsätzlich aber sind der Freiheit keine wirklichen Grenzen gesetzt.

150.000 neue Wohnungen für Berlin – aus nachwachsendem Rohstoff Holz – lichtdurchflutet, ökologisch

150.000 neue Wohnungen für Berlin – eine WG-Wohnung im Rohbau

150.000 neue Wohnungen für Berlin – lichtdurchflutete WG-Wohnung – Baumeister Dipl. Ing. Jan Keizers

150.000 neue Wohnungen für Berlin – der Baumeister Dipl. Jan Keizers – mit 80 Jahren noch fit auf dem Gerüst

SEIN: Herr Keizers, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Herr Dipl. Ing. Jan Keizers ist zu erreichen unter der emailadresse: jan@keizers.de

Author: Aman

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Geschäftsführer der One-World-Verlag Ltd. und Herausgeber des Sein-Magazins

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